زیست آنلاین: روند تغییر کاربری اراضی در مناطق شمالی کشور به خصوص در استان مازندران در سال های اخیر شدت گرفته است. با ورود گردشگران به هر منطقه، فضای جغرافیایی آن با تغییرات اجتماعی، اقتصادی، محیطی و... روبه رو می شود.

به گزارش زیست آنلاین، در تمام دنیا مؤثرترین و مهمترین سازمانی که اداره و مسئولیت مدیریت شهر را مستقیماً به عهده دارد، شهرداریها هستند (مجتهدزاده، ۱۳۸۷: ۱۶۶). شهرداری ها می بایست با برنامه ریزی کاربری زمین چهارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود آورند تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود. بر اساس این چهارچوب باید از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی-اجتماعی، محدودیتهای فیزیکی و سیاستهای زیست محیطی رعایت گردد (زیاری، ۱۳۸۷: ۱۲۵).

کنترل کاربری زمین معمولاً از طریق منطقه بندی، تفکیک اراضی، صدور پروانه ساختمان و مالیات زمین صورت می گیرد (زیاری، ۱۳۸۸: ۶۷). در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت اشخاص محدود می شود و برای هر ملکی کاربری تعریف شده و برای تغییر کاربری قواعد و مراجعی وجود دارد. بر اساس بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۳۴ صدور پروانه ساختمان های شهری بر عهده شهرداریها می باشد. با بیان وظیفه شهرداری مبنی بر صدور پروانه ساختمانی، بر اساس تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداریها ملکف می گردند تا نوع استفاده از ساختمان در پروانه های صادره قید نمایند و مستمراً نظارت نمایند تا تخلفی از آن صورت نپذیرد. مشکل اینجاست که برخی مالکان برخلاف قوانین و مقررات برای سودجویی اقدام به تغییر خودسرانه کاربری می نمایند و این اقدام اساس نظم شهرسازی را بهم می زند (طجرلو و صالحی، ۱۳۹۳: ۱۸۱-۱۸۰). دولتها نیز به طور مستقیم و غیرمستقیم در کاربری زمین دخالت می کنند؛ زیرا در بیشتر موارد، سودجوییهای فردی (مالک زمین) با منافع عمومی جامعه در تعارض است.

بیشتر بخوانید: تغییر کاربری اراضی تهدیدی برای منابع طبیعی

افراد بدون در نظر گرفتن منافع و نیازهای عمومی، به دنبال سود خود هستند و دولتها برای تأمین منافع عمومی، ناچارند مداخله کنند؛ مثلاً با سرمایه گذاریهای کلان دولتی در شهرها توسعه ی شهری صورت می گیرد و این امر سبب می شود قیمت زمینهای کشاورزی اطراف شهرها یعنی بهترین زمینهای کشاورزی ناحیه افزایش یابد (شکوئی، ۱۳۹۰: ۲۵۵-۲۵۴). در این حالت، کشاورزان با فروش زمین های خود به دلالان سودجو و یا صاحبان صنایع و به دنبال آن مهاجرت به شهرهای اطراف، علاوه بر ایجاد معضلات شهری، به طور ناخواسته مقدمات تغییر کاربری زمین های کشاورزی را فراهم می آورند. اثر دیگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی افزایش بی ضابطه قیمت زمین های اطراف شهرها می باشد که این خود عامل مؤثری در تشویق دیگر کشاورزان برای فروش زمین هایشان تلقی می گردد. تبدیل زمین های کشاورزی به مسکونی و صنعتی یک فرآیند غیرقابل برگشت بوده و مسائل و مشکلات اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی را به دنبال دارد. خروج اراضی مرغوب کشاورزی از چرخه تولید، زیانی است که به سهولت و در کوتاه مدت قابل جبران نیست، تولید خاک در کنترل و قدرت انسان نیست، اما حفاظت از آن در توان امروز هست (کلالی مقدم، ۱۳۹۴: ۱۱۴).
روند تغییر کاربری اراضی در مناطق شمالی کشور به خصوص در استان مازندران در سال های اخیر شدت گرفته است. با ورود گردشگران به هر منطقه، فضای جغرافیایی آن با تغییرات اجتماعی، اقتصادی، محیطی و... روبه رو می شود. به عنوان مثال ورود گردشگران به شهرستان محمودآباد با تأثیرگذاری مستقیم و غیرمستقیم بر بُعد کالبدی، سبب ساخت و سازهای بی رویه و در نتیجه تغییر کاربری اراضی زراعی به اراضی ساخته، شده است (صدیقی و همکاران، ۱۳۹۶: ۵۵). با توجه به رشد و تکامل و توسعه فیزیکی و کالبدی شهر محمودآباد در سال ۱۳۷۱ مساحت شهر ۴۳۸ هکتار و کاربری مسکونی سطحی در حدود ۱۳۳ هکتار را به خود اختصاص داده است که بعد از گذشت ده سال مساحت کل شهر به ۷۷۶ هکتار و کاربری مسکونی به ۱۷۰ هکتار ارتقاء یافته بود.

در این پروسه زمانی روستاهایی از جمله ترسیاب، حربده و روستاهای دیگر جزء محدوده و حریم شهری بوده است که در جریان توسعه شهری جزئی از بافت شهری و به عنوان محلات شهر محمودآباد مورد بررسی قرار می گیرند. توسعه محمودآباد افقی می باشد به صورتی که حدوداً ۷۱.۸۵ درصد از ساختمان های مسکونی محمودآباد یک طبقه می باشد و ۲۳.۶ دو طبقه و تنها ۴.۵۵ درصد از دو طبقه به بالاست؛ این روزها این عوامل موجب نابسامانی و مشکلات زیادی از جمله رواج بورس بازی، گرانی زمین و مسکن و تخریب اراضی روستاهای پیرامون دامن زده است؛ این مشکلات موجب تشویق صاحبان اراضی کشاورزی در روستاها برای تغییر کاربری شده است.

در این سال ها قوانین و مقررات شهرسازی توانسته است در تغییر کاربری ها نقش بازی کند زیرا امروزه شهرداری در نقشه طرح جامع خود با علامت هایی مشخص کرده که بر اساس کمیسیون ماده ۵ و همین طور قانون ماده ۱۰۰ با دادن جریمه ها مشخص شده صاحبان زمین های حومه محمودآباد عملاً می توانند با دادن جریمه تغییر کاربری دهند، در نتیجه این قوانین هم به گونه ای در تغییر کاربری و توسعه فیزیکی شهر نقش دارند (جاودان، ۱۳۹۲: ۱۵۶-۱۵۲).
حال با این تفاسیر، این پرسشها روزبه روز جدی تر مطرح می شوند که:
- اگر روند تغییر و سلطه با همین شتاب ادامه یابد، آیا آینده ای برای نسلهای فردا و بقایی برای بشریت قابل تصور است (نوابخش و ارجمند سیاه¬پوش، ۱۳۸۸: ۴۹) ؟
- با توجه به حاصل خیز بودن زمین های اطراف شهرهای مناطق شمالی، جایگزین کردن رشد عمودی بهتر از رشد افقی نیست؟
- آیا بهتر نیست به منظور افزایش تمایل شهروندان به سکونت در آپارتمان ها، فرهنگ سازیهای لازم صورت گیرد؟
- آیا بهتر نیست طرح های هادی روستایی از خاصیت کالبد محور بودن، خارج و به سمت اشتغال محور و انسان محور بودن حرکت کنند تا از مهاجرت روستاییان به سمت شهرها جلوگیری شود؟
- با توجه به توریستی بودن منطقه و افزایش روزافزون قیمت زمین های کشاورزی، آیا بهتر نیست هرچه سریعتر قوانین سختگیرانه ای برای جلوگیری از خشک کردن و تغییر کاربری زمین های کشاورزی وضع و بر اجرای آن نظارت شود؟
- آیا بهتر نیست اهداف و اولویت های درآمدی شهرداریها تغییر کند و از منابع درآمدی ناپایدار چشم پوشی کنند؟
- آیا بهتر نیست از متخصصان علوم شهری به عنوان بازوهای مشاورهای شهرداریها در هدایت و توسعه شهری استفاده نمایند؟

تصاویر ماهوارهای محمودآباد



۱۳۹۲
 



۱۳۹۷

منابع:
طجرلو، رضا، و صالحی، مرضیه، ۱۳۹۳، بررسی حقوقی تغییر کاربری ساختمان های واقع در مناطق شهری در قوانین و مقررات ایران، فصلنامه حقوق اداری، سال اول، شماره ۳
زیاری، کرامت الله، ۱۳۸۷، برنامه ریزی شهرهای جدید، انتشارات سمت 
زیاری، کرامت الله، ۱۳۸۸، برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، انتشارات دانشگاه تهران
مجتهدزاده، غلامحسین، ۱۳۸۷، برنامه ریزی شهری در ایران، انتشارات پیام نور
شکوئی، حسین، ۱۳۹۰، دیدگاههای نو در جغرافیای شهری، انتشارات سمت
کلالی مقدم، ژیلا، ۱۳۹۴، بررسی عوامل مؤثر بر تغییر کاربری اراضی کشاورزی (نمونه موردی: منطقه روستایی شهرستان رشت)، مجله پژوهش و برنامه ریزی روستایی، سال ۴، شماره ۱
صدیقی، صابر، و دربان آستانه، علیرضا، و رضوانی، محمدرضا، ۱۳۹۶، بررسی عوامل کالبدی و سیاسی-حقوقی تغییرات کاربری اراضی در شهرستان محمودآباد، فصلنامه علمی-پژوهشی برنامه ریزی فضایی (جغرافیا)، سال هفتم، شماره دوم، پیاپی ۲۵
جاودان، حمید، ۱۳۹۲، نقش مدیریت اداری و نهادهای شهری در تغییر کاربری اراضی کشاورزی پیرامون شهر (مطالعه موردی محمودآباد)، پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی، دانشکده هنر و معماری
نوابخشی، مهرداد، و ارجمند سیاه پوش، اسحق، ۱۳۸۸، مبانی توسعه پایدار شهری، انتشارات جامعه شناسان